《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》13年案例題答案解析

　　二、某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達(dá)成如下協(xié)議：　　1、地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確?請(qǐng)說明理由?　　2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)，是否合理?請(qǐng)說明理由?　　3、因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理?請(qǐng)說明理由?　　4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理?請(qǐng)說明理由?

　　三、某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費(fèi)，包干經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個(gè)節(jié)能方案(僅供實(shí)驗(yàn)室論證成功)：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費(fèi)用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個(gè)月如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費(fèi)用?！　?、如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?　　2、舊設(shè)備拆下來以后歸誰有?誰有處置權(quán)利?　　3、如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理?為什么?

　　四、某小區(qū)11號(hào)樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購買公眾責(zé)任險(xiǎn)。到2010年時(shí)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過了一段時(shí)間后自來水管道漏水嚴(yán)重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來此事擱置。到了2011年張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。

　　1、造成張、李兩家損失的責(zé)任主體是誰?為什么?

　　2、兩家的損失誰來賠付?為什么?

　　3、更換自來水主管道的費(fèi)用由誰來付?

　　案例解析

　　案例一

　　1、請(qǐng)按照包干制測(cè)算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)(保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位)?！　?1)包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X,則：　　X=200+10%X+5.65%X　　X-10%X-5.65%X=200　　X=237.11萬元　　其中：利潤(rùn)=237.11×10%=23.71萬元　　稅費(fèi)=237.11×5.65%=13.43萬元　　(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià)=237.11萬÷10萬÷12≈1.98元

　　2、請(qǐng)測(cè)算出物業(yè)收繳率達(dá)到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營(yíng)(保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位)?　　計(jì)算公式=(年成本+年稅費(fèi))÷年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額　　=(200萬+13.43萬)÷237.11元≈90%

　　3、由于人工成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少成本才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變(保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位)?　　設(shè)總成本上漲20%,利潤(rùn)不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y,則：　　Y=200萬×20%+23.71萬+5.65%Y　　Y=279.5萬元　　新增成本=X-Y=279.5-237.11=42.39萬元

　　案例二

　　1、地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確，請(qǐng)說明理由?　　正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營(yíng)不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。

　　2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由?　　不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。

　　3、因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理?請(qǐng)說明理由?　　不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。

　　4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理?請(qǐng)說明理由?　　合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式;第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

　　案例三

　　1、如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?　　(1)更換空調(diào)設(shè)備帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案　　僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。 　　(2)安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、舊設(shè)備拆下來以后歸誰有?誰有處置權(quán)利?　　舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。

　　3、如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理?為什么?　　合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　案例四參考答案

　　1、張、李兩家責(zé)任主體是誰?為什么?　　造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。

　　2、兩家的損失誰來賠付?為什么?　　主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

　　3、更換自來水主管道的費(fèi)用由誰來付?　　由供水單位承擔(dān)。因?yàn)楣┧鞴艿赖臋?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。