物業(yè)公司的責任與義務有哪些？

在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業(yè);

停水停電了，找物業(yè);

房屋出質(zhì)量問題，還找物業(yè)……

在一些業(yè)主眼中，只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，物業(yè)就是萬能的!

那么，我們一起來看看：

物業(yè)公司究竟是干嘛的?

物業(yè)管理的職責邊界在哪里?

出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門?

私拉亂建該誰管?

問題：據(jù)很多業(yè)主反映，部分業(yè)主存在私拉亂建的現(xiàn)象，到底該誰管?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共用部分秩序的義務。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私拉亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進行私拉亂建，同樣可以請求物業(yè)進行管理;如果私拉亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

消防出問題該誰管?

問題：我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該誰管?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：”對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！?/span>

因此，物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構(gòu)報告并協(xié)助處理違法行為的義務。

噪聲污染歸誰管?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?

解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業(yè)主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業(yè)同樣具有維護小區(qū)秩序的義務。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權(quán)益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權(quán)益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。

物業(yè)換開關、水龍頭該不該收費

問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……"物業(yè)提供的這些服務該不該收費?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定："物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。"

而開關、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行維修的義務，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務，物業(yè)給業(yè)主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。

停水、停電該找誰?

問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個區(qū)域進行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。

解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定："供電人應當按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任。"

供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設備因素。如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設備出現(xiàn)問題，應由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

房子漏水歸誰管?

問題：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進行維修呢?

解讀：其中要分4類情況處理：

(1)新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，由建設單位(即開發(fā)商)來負責維修;

(2)屬于自用部位(如業(yè)主家廚房、衛(wèi)生間)或人為破壞、使用不當?shù)仍蛟斐傻?，一般由使用?一般指業(yè)主)自行組織維修;

(3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面(公共部位)滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修;

(4)如果沒有籌集專項維修資金的，可有相關業(yè)主分攤費用來負責維修。

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰管?

問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：應分情況討論：

(1)向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定："因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。"第十三條規(guī)定："因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。"因此，如果購買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。

(2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定："出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔違約責任"，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。

共用部位、設施出了問題誰負責?

問題："我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害。"外墻脫落、電梯出現(xiàn) 問題，到底該歸誰管?

解讀：電梯等共有設施設備出問題應區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調(diào)建設單位進行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規(guī)定："建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

物業(yè)公司作為物業(yè)管理服務的提供者，承擔著為業(yè)主和居民提供安全、舒適、便利的居住和工作環(huán)境的重要職責。

以下是物業(yè)公司的主要責任與義務：

一、全面管理工作

(一)根據(jù)合同制訂和修改物業(yè)管理區(qū)域的《業(yè)主/使用人手冊》及其他必要的規(guī)章制度，以各種形式督促業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)約。

乙方?jīng)Q定招聘、培訓、解聘員工并對員工的工作進行有效管理。

乙方負責辦公用品、員工制服、工具、器具、材料和其他必要設備的采購和管理。

(二)對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序、交通秩序等項目進行維修養(yǎng)護與管理。

(三)根據(jù)相關法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理服務制度和協(xié)助建設單位制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》， 并書面告知甲方。

(四)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

(五)告知、制止并及時匯報違反本物業(yè)的物業(yè)服務合同和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的行為。

(六)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的服務責任轉(zhuǎn)嫁給第三方。

(七)在承諾的物業(yè)服務內(nèi)容中，妥善處理物業(yè)管理區(qū)域的服務投訴，并協(xié)助居委會、社區(qū)調(diào)解業(yè)主或使用人之間因物業(yè)管理引起的糾紛與爭執(zhí)。

(八)接洽與物業(yè)管理服務有關的政府職能部門、新聞媒體等相關單位的工作，與業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)工作。

(九)受建設單位委托對建設單位保留物業(yè)進行管理。

(十)按時根據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務等費用。

(十一)編制物業(yè)服務年度計劃。

(十二)提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件告知甲方，并與甲方及其委托的裝修設計施工企業(yè)訂立執(zhí)行《裝飾裝修管理服務協(xié)議》和《消防安全責任書》。

(十三)向甲方提供房屋內(nèi)自用部位、自用設施設備保修期外的維修養(yǎng)護等有償服務。

(十四)服務期限自物業(yè)整體正式交付使用之日起計，自業(yè)主大會成立，并且業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同正式合法生效時，本合同自動終止。

(十五)在緊急情況下，可采取但不限于暫停設施設備服務的方式進行維修;在特殊情況發(fā)生且無法通知相關業(yè)主的(如發(fā)生火警、煤氣泄漏、溢水等緊急情況時)， 為維護公共利益的需要，物業(yè)服務企業(yè)可在本地派出所或居民委員會、社區(qū)的監(jiān)督下，進入物業(yè)的專有部分進行應急處理，并應于事后及時通知相關業(yè)主。

(十六)若甲方不按時繳納水、電、氣、光纖、衛(wèi)生費、物業(yè)服務費等費用，由此給其他業(yè)主及乙方造成的損失由甲方承擔相應的責任，乙方有權(quán)協(xié)商或通過法律途徑解決(或配合相關部門采取拒絕提供相應服務等措施加以催收);

(十七)甲方的人身財產(chǎn)權(quán)應由甲方自行購買保險，物業(yè)內(nèi)若發(fā)生治安、刑事案件、由此造成的財產(chǎn)損失及人身傷害，其相關責任由相關責任人負責。

二、治安秩序管理工作

(一)建立預防性安全防范體系，設立應急機制，配合公安機關做好群防群治的宣傳工作。(特別說明：乙方提供的治安秩序管理工作，是指乙方對物業(yè)公共區(qū)域的治安防范服務和治安秩序維護服務，不含甲方的人身安全、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。)

(二)熱情接待來訪客人，做好對來訪客人依照相關訪客管理辦法進行詢問或登記。

(三)維護管理區(qū)域的交通秩序和車輛停放秩序(停放在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的機動車應主動到保險公司辦理商業(yè)車險)。

(四)地震、地陷、火災等突發(fā)事件的組織疏導和協(xié)助施救工作。

(五)定期或不定期巡視、檢查管理區(qū)域的安全工作

(六)采取必要措施制止任何人未經(jīng)乙方同意或未按本合同規(guī)定占用、損害、變更公共服務設施的行為。

三、工程管理工作

(一)檢查、巡視管理區(qū)域的工程質(zhì)量狀況。

(二)制訂物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修管理規(guī)定，適時對管理規(guī)定作補充或修改。

(三)甲方對物業(yè)實施裝飾裝修的，應嚴格遵守物業(yè)的結(jié)構(gòu)設計，按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設部第110號令)及乙方制訂的裝修管理規(guī)定完成物業(yè)的裝修工程。若甲方聘請的裝修施工單位或裝修工人違反裝修管理規(guī)定或不遵守管理區(qū)域的物業(yè)管理規(guī)定，乙方有權(quán)拒絕其進入管理區(qū)域。因其造成損失的，甲方應承擔賠償責任。

裝修期間，乙方及其授權(quán)的工作人員有權(quán)進入該物業(yè)內(nèi)例行檢查，確認甲方裝修是否符合物業(yè)管理規(guī)定。

因甲方裝修不當引起的訴訟、索賠要求及經(jīng)濟損失概由甲方負責。

(四)建立管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備及物業(yè)的基本情況、異動檔案。

(五)保 持公共區(qū)域的水、電、氣、機電設備、消防裝置、路燈、道路、公共排污排水系統(tǒng)處于良好運行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時及時修復，必要時應積極協(xié)調(diào)相關部門、協(xié)助專業(yè)技術人員進行修復。上述區(qū)域及系統(tǒng)涉及大修或更新，應在業(yè)主委員會授權(quán)下啟動專項維修資金實施

(六)保修期內(nèi)的建筑物及其設施設備需修復的，乙方應協(xié)調(diào)建設單位或工程施工單位及時修復;保修期滿后需要修復的，乙方實行有償服務或協(xié)調(diào)專業(yè)機構(gòu)、職能部門進行有償維修。

(七)對配套設施設備進行日常維護、保養(yǎng)。

四、環(huán)境管理工作

(一)保持管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，負責垃圾清運工作，保證垃圾收集設施處于良好工作狀態(tài)。

(二)按照政府有關部門的要求對公共綠化區(qū)域予以養(yǎng)護。

五、監(jiān)督管理工作

督促各業(yè)主遵守并履行本合同條款。乙方有權(quán)采取必要措施(包括但不限于提醒、勸誡、收取滯納金、違約金、收取額外服務費用、張榜公告、限制或終止服務、委托律師發(fā)函及提起訴訟等)以保證本合同的全面履行。若因此造成損失或釀成相關責任由違約人承擔。

六、財務管理工作

(一)每年物業(yè)服務相關費用到期前一個月定期向甲方收取物業(yè)服務相關費用及各項代收費用。有權(quán)向逾期未交費的業(yè)主、物業(yè)使用人追索拖欠的上述費用及違約金。

(二)定期復查收費情況，以督促所有業(yè)主、物業(yè)使用人履行其繳納費用的義務。定期清查欠款，對發(fā)布催繳公告后7日內(nèi)仍未履行交費義務的業(yè)主、物業(yè)使用人，乙方可采取本合同第六條第(五)項方式方法進行催收。

七、乙方有權(quán)在不違背業(yè)主整體權(quán)益的基礎上制定、修改和補充相關管理規(guī)定，并公布于管理區(qū)域告示欄。管理規(guī)定對各業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。