物業(yè)經(jīng)理人的“三十六計(jì)”

　　第1計(jì) 瞞天過(guò)?！　∽鳛槲飿I(yè)管理人員，對(duì)業(yè)主說(shuō)實(shí)話沒(méi)錯(cuò)兒，但什么實(shí)話都說(shuō)就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

　　第2計(jì) 圍魏救趙　　不交暖氣費(fèi)可以適當(dāng)?shù)赝Ｋ?，不交物業(yè)費(fèi)可以有節(jié)制地停他電。法規(guī)不允許?當(dāng)然不允許!但你不會(huì)不說(shuō)是欠費(fèi)停電嗎?就說(shuō)是設(shè)備故障，反正他錢(qián)不交來(lái)設(shè)備就老有故障。

　　第3計(jì) 借刀殺人　　業(yè)主不交停車(chē)費(fèi)我們當(dāng)然不能指使保安砸人家車(chē)，但我們不砸并不說(shuō)明所有人都不會(huì)砸。

　　第4計(jì) 以逸待勞　　這一批樓建得實(shí)在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦?要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會(huì)漏，到時(shí)候業(yè)主不光投訴窗戶問(wèn)題，還會(huì)投訴你們把人家地板踩臟了。不過(guò)等天晴了業(yè)主們倒很少會(huì)有人再?gòu)埩_維修的事兒了，所以業(yè)主報(bào)修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬(wàn)火急地趕過(guò)去還好!

　　第5計(jì) 趁火打劫　　業(yè)主向開(kāi)發(fā)商、建筑公司投訴房屋質(zhì)量不好對(duì)我們來(lái)說(shuō)不是壞事，我們也應(yīng)該積極呼吁：鬧事的業(yè)主只是一小部分，而房屋的質(zhì)量問(wèn)題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對(duì)本小區(qū)的投入。鑒于你們忙于新的項(xiàng)目抽不出時(shí)間，干脆你們直接把錢(qián)打到我們物業(yè)公司，我們負(fù)責(zé)組織施工，對(duì)廣大業(yè)主也好有個(gè)交待。當(dāng)然，錢(qián)到了我們賬上想怎么花就是我們說(shuō)了算了。

　　第6計(jì) 聲東擊西　　我們要經(jīng)常與業(yè)主溝通：您對(duì)我們的工作有什么意見(jiàn)?您覺(jué)得我們還應(yīng)該在哪方面改進(jìn)?業(yè)主如果有意見(jiàn)，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業(yè)主大吐苦水，說(shuō)一說(shuō)工作難度，求得業(yè)主的理解和支持。如果業(yè)主提不出什么意見(jiàn)，那好，就快把物業(yè)費(fèi)交了吧!

　　第7計(jì) 無(wú)中生有　　業(yè)主反映小區(qū)里有拾破爛的出沒(méi)。這有什么，我們收著拾破爛的管理費(fèi)呢!當(dāng)然這事兒不能跟業(yè)主講，那么可以告訴業(yè)主：咱們這個(gè)小區(qū)是商品房，拿著銀子來(lái)買(mǎi)房的都是上帝，售樓小姐缺乏對(duì)業(yè)主素質(zhì)的把關(guān)，所以有個(gè)別收破爛發(fā)財(cái)?shù)囊渤蔀樵蹅冞@兒的業(yè)主了，積習(xí)難改，人家不偷不搶?zhuān)谧约杭以鹤永锸包c(diǎn)兒廢品我們?cè)趺锤缮?

　　第8計(jì) 暗度陳倉(cāng)　　你說(shuō)這些業(yè)主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關(guān)心，一開(kāi)口就說(shuō)我們是花他們錢(qián)腐敗去了。我們出去旅游是誰(shuí)說(shuō)出去的?下次再有這樣的情況你們一律統(tǒng)一口徑，就說(shuō)我們到先進(jìn)小區(qū)考察，學(xué)習(xí)人家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)去了!

　　第9計(jì) 隔岸觀火　　業(yè)主家房漏了?先查查他物業(yè)費(fèi)交齊了沒(méi)有，如果沒(méi)有，你可以先答應(yīng)他馬上就去解決，半小時(shí)后等他再催的時(shí)候告訴他還有幾戶報(bào)修，我們得先給交過(guò)費(fèi)的業(yè)主服務(wù)，有耐心就讓他等吧!

　　第10計(jì) 笑里藏刀　　看見(jiàn)欠費(fèi)的業(yè)主我們老遠(yuǎn)就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當(dāng)知己。在這個(gè)時(shí)候就可以提醒他該交物業(yè)費(fèi)了。

　　第11計(jì) 李代桃僵　　保安隊(duì)伍混亂、管理不善，為平民憤當(dāng)然不能讓保安部長(zhǎng)承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)樵摬块L(zhǎng)是總經(jīng)理的司機(jī)兼任的。那撤誰(shuí)呢?干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒(méi)理由辦他呢。

　　第12計(jì) 順手牽羊　　光撤那個(gè)副總是不夠的，連跟他有關(guān)系的黨羽親信也一同拿掉。

　　第13計(jì) 打草驚蛇　　周三安全檢查，趕緊貼通知出去!那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見(jiàn)通知就會(huì)在你檢查之前把安全隱患收拾起來(lái)，等我們檢查的時(shí)候天下太平，這不挺好嗎?千萬(wàn)不要搞突然襲擊，真到時(shí)候發(fā)現(xiàn)一大堆問(wèn)題你怎么辦?把人家轟出去?人家是租戶，租戶交費(fèi)比業(yè)主還積極，不能全得罪光了嘛。

　　第14計(jì) 借尸還魂　　業(yè)主說(shuō)咱們是草臺(tái)班子，什么叫草臺(tái)班子?咱們公司這些老總、副總、部門(mén)經(jīng)理以前都是國(guó)家大企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)干部，如果沒(méi)有我們，企業(yè)怎么能破產(chǎn);如果企業(yè)不破產(chǎn)，那企業(yè)所在的這片土地怎么能賣(mài)給開(kāi)發(fā)商;如果這塊地不賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，那么這個(gè)小區(qū)從哪兒來(lái)?我們就是這么一路走來(lái)，把一個(gè)企業(yè)變成居民區(qū)，因?yàn)槲覀儗?duì)開(kāi)發(fā)商的杰出貢獻(xiàn)，我們也從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變身為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，這有什么不對(duì)的?

　　第15計(jì) 調(diào)虎離山　　業(yè)主代表找到總經(jīng)理室反映問(wèn)題，好像來(lái)者不善?？头拷?jīng)理應(yīng)該馬上出面，把這些人請(qǐng)到會(huì)議室，對(duì)，就是會(huì)議室，會(huì)議室離樓梯口遠(yuǎn)，總經(jīng)理可以悄悄地撤離?？傊荒茏屗麄儼牙峡偠挛堇铮瑒e人干了讓業(yè)主反感的事情可以說(shuō)是領(lǐng)導(dǎo)的意思，老總往哪兒推呀!

　　第16計(jì) 欲擒故縱　　領(lǐng)導(dǎo)都要抓權(quán)，誰(shuí)也不例外，但你不能一開(kāi)始就顯出對(duì)某項(xiàng)工作的渴望，你得先推薦在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上比較差的主兒去抓這項(xiàng)工作，等他把事兒都干砸了，你再出來(lái)力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

　　第17計(jì) 拋磚引玉　　小區(qū)草坪上死了幾棵樹(shù)，要補(bǔ)種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區(qū)業(yè)主自己種的，其他業(yè)主就會(huì)心理不平衡：在公共區(qū)域種自己家的樹(shù)，有這樣的便宜為什么不占呢?不用咱們張羅，業(yè)主們自己就會(huì)悄悄地把樹(shù)補(bǔ)種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說(shuō)不定哪天咱們小區(qū)就桃李滿園了!

　　第18計(jì) 擒賊擒王　　揀一個(gè)對(duì)我們意見(jiàn)最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費(fèi)最久的治他一下，他把欠費(fèi)補(bǔ)齊了，別人還會(huì)不交嗎?

　　第19計(jì) 釜底抽薪　　最煩的就是業(yè)主們攪和在一起鬧事，什么物業(yè)費(fèi)高、設(shè)施不完善，提不完的意見(jiàn)。先辦那個(gè)最麻煩的，私下里跟他談?wù)劀p免他一些費(fèi)用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

　　第20計(jì) 混水摸魚(yú)　　業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量索賠，好，我們支持嘛，不過(guò)開(kāi)發(fā)商、建筑商劃過(guò)來(lái)的錢(qián)得經(jīng)我們的手給業(yè)主。我們不是白服務(wù)的，在給業(yè)主發(fā)錢(qián)的時(shí)候物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)得扣出來(lái)，如果業(yè)主不強(qiáng)烈抗議，連明年、后年的費(fèi)用也一同扣除。這多好，通情達(dá)理的業(yè)主從我們手里拿錢(qián)還會(huì)對(duì)我們說(shuō)聲謝謝，我們也預(yù)收了費(fèi)用。

　　第21計(jì) 金蟬脫殼　　在物業(yè)客服部工作不善沒(méi)關(guān)系，可以把你調(diào)財(cái)務(wù)部，到財(cái)務(wù)部把賬目弄亂了沒(méi)關(guān)系，可以把你調(diào)到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒(méi)關(guān)系，你可以去做人力資源?？傊灰峡傂蕾p你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會(huì)有人替你擔(dān)責(zé)任。

　　第22計(jì) 關(guān)門(mén)捉賊　　業(yè)主不交費(fèi)?我就不信他能躲我們一輩子，他買(mǎi)自來(lái)水、天然氣不都得來(lái)我們這兒?jiǎn)?他只要進(jìn)了我們這個(gè)門(mén)兒，我們就要?jiǎng)又郧?，曉之以理，沒(méi)事兒的時(shí)候多跟人家推銷(xiāo)保險(xiǎn)的、商場(chǎng)促銷(xiāo)化妝品的學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，要學(xué)會(huì)讓業(yè)主不交錢(qián)不好意思出咱們這個(gè)門(mén)兒!

　　第23計(jì) 遠(yuǎn)交近攻　　這個(gè)小區(qū)也沒(méi)有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區(qū)，和開(kāi)發(fā)商建立良好的關(guān)系。新建小區(qū)好哇，一方面是什么都新，沒(méi)那么多維修量，就是有問(wèn)題不都還在保修時(shí)期內(nèi)嗎。我們接下來(lái)，不僅沒(méi)有什么投入，還有一筆可觀的開(kāi)辦費(fèi)，夠我們吃一陣子啦!

　　第24計(jì) 假途滅虢　　業(yè)主報(bào)修?好，維修工和收費(fèi)員一起上門(mén)，維修沒(méi)問(wèn)題，但您得把欠費(fèi)給交了。

　　第25計(jì) 偷梁換柱　　不是原裝兒的配件就不能用啦?你不要跟業(yè)主說(shuō)這是真的還是假的，業(yè)主不問(wèn)你別多嘴。業(yè)主真問(wèn)起來(lái)你可以說(shuō)：次品我能給您用上嗎?將來(lái)又壞了還不是我來(lái)修，我能給自己找不自在嗎?

　　第26計(jì) 指桑罵槐　　小區(qū)公告欄別讓它閑著，收集一下最近報(bào)紙上的信息，什么哪兒有保安打業(yè)主了，哪兒有物業(yè)公司把欠費(fèi)業(yè)主給告了，法院判決強(qiáng)制執(zhí)行了什么的，別讓那撥兒人欠費(fèi)欠得心安理得!

　　第27計(jì) 假癡不癲　　你問(wèn)我物業(yè)費(fèi)為什么收這么高?我能告訴你這是我們總經(jīng)理根據(jù)自己的愛(ài)好隨便想出來(lái)的嗎?既然企業(yè)機(jī)密不能泄露，那就只好打哈哈了：按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)當(dāng)然是有依據(jù)的，不同的小區(qū)有不同的成本當(dāng)然也就有不同的價(jià)格了嘛，計(jì)算公式太復(fù)雜，一時(shí)半會(huì)兒說(shuō)不清等把業(yè)主說(shuō)糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。