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房地產(chǎn)公司旗下如果沒有物業(yè)管理公司，就會對其開發(fā)的項目(小區(qū)/或商品房)進(jìn)行招標(biāo)，最后哪家物業(yè)管理公司中標(biāo)了就會和該物業(yè)公司合作。下面是一則案例：
某房地產(chǎn)公司對其開發(fā)的一個高檔寫字樓的物業(yè)管理進(jìn)行公開招標(biāo),經(jīng)過激烈的競爭,某物業(yè)管理公司最終中標(biāo)。但當(dāng)中標(biāo)的這家物業(yè)管理公司要與該房地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)管理合同時卻遇到了麻煩。
原來,該房地產(chǎn)公司提出本地的物業(yè)管理費實行政府指導(dǎo)價,而原標(biāo)書中約定的管理費超出了政府指導(dǎo)價的標(biāo)準(zhǔn),因此要求物業(yè)管理公司降低管理費標(biāo)準(zhǔn),否則就不簽物業(yè)管理合同。物業(yè)管理公司特向律師咨詢:該房地產(chǎn)公司可以這樣要求嗎?
從法律意義上講,該房地產(chǎn)公司的要求顯然是行不通的。2000年1月1日起實施的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》,從法律上對我國境內(nèi)的一切招投標(biāo)活動程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。該法第46條規(guī)定:“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。”
物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)是直接影響物業(yè)管理招投標(biāo)評標(biāo)結(jié)果的關(guān)鍵性實質(zhì)內(nèi)容,在確定了中標(biāo)單位后,招標(biāo)人、中標(biāo)人都應(yīng)當(dāng)也只能按照招標(biāo)文件和投標(biāo)書的實質(zhì)內(nèi)容訂立物業(yè)管理合同。 以招標(biāo)投標(biāo)的中標(biāo)方式確定合同當(dāng)事人與通常合同當(dāng)事人雙方自行協(xié)商訂立合同是有本質(zhì)差別的。協(xié)議委托管理只要合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,可以對任何合同的實質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行修改。
而如果通過招投標(biāo)確定物業(yè)管理公司,卻在中標(biāo)后隨意更改物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn),則有悖于《招標(biāo)投標(biāo)法》第5條規(guī)定的“招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”,明顯對參與招投標(biāo)活動的其他競標(biāo)人不公平,這些競標(biāo)人可以依法追究招標(biāo)人侵害自己合法權(quán)益的法律責(zé)任。
至于該房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實行政府指導(dǎo)價的理由,其實就是一個簡單的“法大還是紅頭文件大”或“全國性法律與地方性法規(guī)誰大”的問題。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的“當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實行政府指導(dǎo)價”,其依據(jù)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)卣摹凹t頭文件”或地方性法規(guī)。
而《招標(biāo)投標(biāo)法》是全國人大常委會制定的全國性法律,其效力顯然高于地方性法律。因此,依照全國性法律做出的行為不能以違反地方性法規(guī)或“紅頭文件”為由而予以變更。
綜上所述,無論是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司,還是業(yè)主、業(yè)委會以及政府有關(guān)部門,在以招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)時,都必須嚴(yán)格遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的法律規(guī)定,不得隨意更改招投標(biāo)的評標(biāo)結(jié)果和實質(zhì)內(nèi)容,否則就違反了法律規(guī)定,要承擔(dān)法律責(zé)任。
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