物業(yè)公司日常服務(wù)問題處理方法

1、未經(jīng)批準擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公建配套設(shè)施不到位咋辦?

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等相關(guān)規(guī)定,建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。因此，小區(qū)內(nèi)如果有未經(jīng)批準擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公建配套設(shè)施不到位的情況，業(yè)主或業(yè)主委員會應(yīng)向規(guī)劃、城`管執(zhí)法部門舉報，提請規(guī)劃、城`管執(zhí)法部門行政執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，收集材料，提供證據(jù)。

2、未辦理規(guī)劃手續(xù)，在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴建建筑物、構(gòu)筑物咋辦?

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等相關(guān)規(guī)定，禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴建建筑物、構(gòu)筑物。如有人違反這一規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人可以向規(guī)劃、城`管執(zhí)法部門舉報，提請規(guī)劃、城`管執(zhí)法部門依法查處，也可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托協(xié)議或業(yè)主(臨時)管理規(guī)約采取必要的強制措施進行制止;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時制止，制止不了的，可向規(guī)劃、城`管執(zhí)法部門舉報，提請規(guī)劃、城`管執(zhí)法部門依法查處;當事人也可向法院提起訴訟。

3、破壞外墻立面，在外墻未按規(guī)定安裝空調(diào)等設(shè)施行嗎?

根據(jù)建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，改變住宅外立面應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準;根據(jù)《巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)安裝窗欄、空調(diào)外機、遮陽棚，應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)范并保持其安全、整潔。因此，如有人在外墻未按規(guī)定安裝空調(diào)等設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)委托協(xié)議或業(yè)主(臨時)管理規(guī)約及時制止;制止不了、當事人仍強行施工的，物業(yè)公司或業(yè)主可向規(guī)劃和城`管部門舉報，提請行政執(zhí)法或依據(jù)合同提起民事訴訟。

4、私自改變房屋用途，辦企業(yè)，開飯店、網(wǎng)吧等行嗎?

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。因此，業(yè)主若未征得相關(guān)所有業(yè)主同意私自改變房屋用途，其他人可以向規(guī)劃、工商等部門舉報，提請規(guī)劃、工商等部門依法查處，也可要求物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理合同予以制止。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)咋辦?

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人可及時向物業(yè)主管部門舉報，由物業(yè)管理部門依法查處。

6、開發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房咋辦?

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。如果開發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)公司應(yīng)及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處。

7、野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的咋辦?

根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)野蠻裝修，破壞了房屋結(jié)構(gòu)、防水層，物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)裝飾、裝修服務(wù)協(xié)議及時制止;制止不了的，及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處;相鄰業(yè)主也可提起訴訟。

8、小區(qū)監(jiān)控設(shè)施未建成或損壞咋辦?

根據(jù)建設(shè)部《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》和公安部《安全防范系統(tǒng)驗收規(guī)則》，未建立監(jiān)控設(shè)施的，由公安部門依法責令開發(fā)建設(shè)單位整改;監(jiān)控設(shè)施損壞的，由小區(qū)管理單位根據(jù)相關(guān)規(guī)定負責維修。

9、未按合同約定，房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費行為行嗎?

根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定，未按合同約定，房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費，業(yè)主可向物價部門舉報，提請物價部門依法制止并及時查處;或依據(jù)合同法，提起訴訟。

10、電梯未檢測或保養(yǎng)維護不及時行嗎?

根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，物業(yè)公司須依照物業(yè)服務(wù)協(xié)議及時檢測、保養(yǎng)及維護電梯，違反服務(wù)協(xié)議的，業(yè)主可提請質(zhì)監(jiān)部門查處。

11、油煙、廢氣、污水或有毒有害物質(zhì)亂排亂放，制造噪聲，干擾他人正常生活的咋辦?

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。發(fā)現(xiàn)此類情況后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時制止，制止不了的，及時提請環(huán)保部門根據(jù)《中華人民共和國大氣污染防`治法》相關(guān)規(guī)定依法查處。

12、裝修時業(yè)主繳納的裝修服務(wù)費和裝修保證金是咋回事?

裝修時，業(yè)主應(yīng)當按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修保證金和裝修服務(wù)費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議并經(jīng)驗收且相鄰業(yè)主無異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在一個月內(nèi)退還保證金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度;查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查;及時清運裝修垃圾;對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報告行政管理部門。

13、損壞小區(qū)綠化或在小區(qū)公共綠地種蔬菜行嗎?

發(fā)現(xiàn)有人損壞小區(qū)綠化或在小區(qū)公共綠地種蔬菜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同或業(yè)主(臨時)管理規(guī)約，采取必要措施予以制止;對屢教不改或制止不了的，物業(yè)公司應(yīng)提請綠化管理主管部門依法查處。

14、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擅自占用物業(yè)共用部位(包括公共樓道)、共用設(shè)施設(shè)備嗎?

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不能擅自占用，如需占用，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。公共樓道屬于共用部位，業(yè)主占用公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用;造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。

15、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎?

裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理使其保值增值，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責任等。