物業(yè)需知高層樓宇設備配置和建筑特點

　　一、高層樓宇的設施設備配置，高層樓宇通常配有下列設施設備:

　　1.供電系統(tǒng)　　高低壓配電房、配電干線、樓層配電箱構成大廈的供電系統(tǒng)，由配電房給配電。該套系 統(tǒng)除了保證大廈內(nèi)工作生活用電外，還須給一些設備提供動力，如中央空調(diào)機、水泵、電梯等。同時，高層樓宇一般還要配備備用發(fā)電機組，其主要功用是在發(fā)生火災時為消防泵、消 防電梯、消防通道照明、消防報警提供用電，也用于市電停斷后的大樓供電。　　高層樓宇供電系統(tǒng)的配置通常能做到分層分區(qū)控制，以節(jié)約用電。

　　2.運輸系統(tǒng)　　高層樓宇的運輸系統(tǒng)指載客載貨電梯、自動扶梯、消防電梯等。電梯對于高層樓宇的正 常運轉(zhuǎn)必不可少，同時，其耗電量極大。因此，選配性能優(yōu)良、荷載適當?shù)碾娞菔种匾?/span>

　　3.中央空調(diào)系統(tǒng)　　高層樓宇通常都配備集中或半集中式的空調(diào)系統(tǒng)，也即我們通常說的中央空調(diào)系統(tǒng)。中 央空調(diào)系統(tǒng)由水系統(tǒng)(冷源)和風系統(tǒng)(空氣處理及分配系統(tǒng))兩大部分組成。其中，水系統(tǒng)具 體由冷水機組、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及水管與相關配件組成，風系統(tǒng)由風機盤管、新風處理設備、風柜、風管及相關附件組成。為節(jié)省用電，方便控制，中央空調(diào)系統(tǒng)也要能 做到分層分區(qū)控制。南方城市或天氣炎熱時節(jié)，中央空調(diào)還應有備用系統(tǒng)。(北方高層樓宇還普遍設有鍋爐房、送水送氣管道、暖氣片等一整套暖氣系統(tǒng))

　　4.給排水系統(tǒng)　　高層樓宇的地下儲水池、水泵、樓頂蓄水池、供水管網(wǎng)構成大廈的給水系統(tǒng);污水井、 化糞池、雨水井、排水管網(wǎng)構成了大廈的排水系統(tǒng)。給水是由市政管網(wǎng)將水注入地下儲水池，再由水泵加壓轉(zhuǎn)抽到樓頂蓄水池，然后分流各層。水泵一般都有備用品，以便維修主水泵 時，能用備用水泵向大廈正常供水。

　　5.消防系統(tǒng)　　高層樓宇的消防系統(tǒng)，配備完整的由以下七個部分組成:第一部分:消防控制中心。它 由集中報警器、聯(lián)防控制柜、消防電梯控制柜及控制器組成。第二部分:火災報警系統(tǒng)。除設在消防中心的火災集中報警器外，高層樓宇一般還設有區(qū)域報警器、消防巡檢箱、煙感探 測器、溫感探測器、手動報警按鈕、火災警鈴、火災擴音機、揚聲器及對講機等通信聯(lián)絡器材。第三部分:消防栓系統(tǒng)。這部分應用較普遍，主要包括:消防水泵，包括高區(qū)消防泵、 低區(qū)消防泵和噴灑泵、補壓泵等。消防栓，由供水管網(wǎng)、閥門、水龍帶、噴水槍等組成。第四部分:噴灑自動滅火系統(tǒng)。它由噴水泵、供水管網(wǎng)和噴頭等組成。第五部分:防排煙系統(tǒng) 。主要由防排煙閥門、排風機、正壓送風機組成。第六部分:安全疏散系統(tǒng)。一般由安全通道、安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門等組成。第七部分:手提式滅火器。多是干粉和 泡沫滅火器?！∵@套系統(tǒng)應定期檢視保養(yǎng)、試運行，以確保緊急使用時萬無一失。

　　6.電視監(jiān)控、電子巡更、門禁管理、防盜報警系統(tǒng)　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視監(jiān)視器、錄像機及三者之間的連線構成，用 于監(jiān)控大廈重要部位，及時發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況，提高保安效率;電子巡更系統(tǒng)主要由巡更手機、墻機及打印機與附件構成，用于自動記錄保安巡視到位狀況;門禁管理系統(tǒng)實質(zhì)是一 套電子門鎖系統(tǒng)，電子門鎖能自動識別來人是否具有進入資格(通過感應所帶磁卡信息)，以 確定是否開門放行;防盜報警系統(tǒng)有機械和紅外防盜報警兩種，前者是因為接觸報警，后者 是用紅外線感應是否有異常人員擅闖、擅越。以上幾種系統(tǒng)可以合稱為安全防范系統(tǒng)，目的在于提高物業(yè)保安的可靠性。

　　7.通信、廣播系統(tǒng)　　許多高層樓宇都配有程控交換系統(tǒng)等通信系統(tǒng)，以方便內(nèi)外部信息交流。廣播系統(tǒng)平時 可用于播放背景音樂，遇突發(fā)情況時，可用于應急通知、報警、指揮。另外，高層樓宇還有防雷設施等。若是高層住宅樓宇，可能還配有可視對講系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等。

　　需要強調(diào)指出的是，許多新型高層樓宇都配備有多種智能化、網(wǎng)絡化、設備系統(tǒng)，使高層樓宇的設備體系更先進完善。還會使用宅總管物業(yè)管理系統(tǒng)，幫助物業(yè)公司管理區(qū)域。

　　二、高層樓宇的特點　　高層樓宇較之低層樓宇不論在建筑本身、設備配置、裝修檔次、使用功能，還是在管理 方面都有許多不同，有其自身的特點，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

　　1.建筑規(guī)模大，標準高　　高層樓宇身高層多，必然建筑面積大(幾千~幾十萬平方米)、建筑標準高(設計、施工、裝修都是高標準)。隨之而來的，使用維護要求也高。

　　2.人口集中，涉及面廣　　高層商住樓宇住戶來自各行各業(yè)、不同地方、不同國籍;高層辦公樓宇中，會集國內(nèi)外 大小公司機構、不同業(yè)務往來人員，涉及面十分廣泛。如廣州世貿(mào)大廈總建筑面積10萬平方 米，購買、租用寫字樓宇部分的大小公司350多家，涉及16個國別，有近萬人在大廈辦公經(jīng) 營。相對來說，高層樓宇人員素質(zhì)高，對管理服務和特殊服務的要求也高。

　　3.設施設備復雜，專業(yè)化程度高　　為了保證高層樓宇正常運轉(zhuǎn)、發(fā)揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復雜的 設施設備，需要專業(yè)化的維護管理。

　　4.集多功能于一體，綜合性強　　現(xiàn)在的高層樓宇多數(shù)集商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功 用有機結(jié)合，綜合性強。