新規(guī)亮點(diǎn)3

　　業(yè)主可以自管物業(yè)　　新規(guī)概述：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

　　解讀：據(jù)市住建委介紹 ，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)行自治也是創(chuàng)新的亮點(diǎn)之一。在目前的實(shí)際中，物業(yè)公司往往是由開(kāi)發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式，將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項(xiàng)，可以通過(guò)業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會(huì)單獨(dú)和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理。

　　“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開(kāi)始實(shí)施自治，效果還不錯(cuò)。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對(duì)于解決物業(yè)糾紛提供了一個(gè)新的模式。”于良說(shuō)。

　　案例：品閣小區(qū)是一個(gè)建筑面積僅2.5萬(wàn)平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無(wú)奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊(cè)成立了京城第一家“自管”公司?！白灾巍比暌詠?lái)，該小區(qū)的物管費(fèi)從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

　　小區(qū)業(yè)委會(huì)主任邵里庭給記者算了一筆賬：物業(yè)費(fèi)用中有三個(gè)大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費(fèi)。人工費(fèi)用，原先老物業(yè)21人，自管后8個(gè)人，現(xiàn)在降為6個(gè)半人。小區(qū)從原來(lái)的18個(gè)探頭增加到現(xiàn)在41個(gè)探頭，監(jiān)控整個(gè)院落并且沒(méi)有死角。

　　據(jù)介紹，小區(qū)灌溉和養(yǎng)魚用水來(lái)自樓頂收集的雨水雪水，地下車庫(kù)內(nèi)132個(gè)40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節(jié)能燈。過(guò)去一年一兩萬(wàn)元的電費(fèi)，降到了目前的六七千元。小區(qū)4部電梯根據(jù)實(shí)際需要，高峰和節(jié)假日全開(kāi)，平時(shí)只開(kāi)兩部。過(guò)去一年下來(lái)一部電梯費(fèi)用5萬(wàn)多元，現(xiàn)在4部電梯只用4.5萬(wàn)元。但他也表示，小區(qū)“自治”并不能代替專業(yè)的物業(yè)管理公司，一些專業(yè)項(xiàng)目如電梯維修、環(huán)衛(wèi)等還是需要請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)做。

　　據(jù)介紹，北京目前有三個(gè)自治小區(qū)，另外兩個(gè)是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開(kāi)始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會(huì)自己成立物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理，水木清華則與居委會(huì)合作進(jìn)行管理。

　　“新《辦法》從立法上肯定了小區(qū)自治的模式，但仍然要從本小區(qū)的實(shí)際出發(fā)，才能解決問(wèn)題，真正地當(dāng)家作主。小區(qū)要搞自治還需要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地開(kāi)展?！鄙劾锿フf(shuō)。

　　新規(guī)亮點(diǎn)4

　　商住區(qū)別管理業(yè)主可共同決定　　新規(guī)概述：新《辦法》的第五條、第六條和第十一條明確規(guī)定了業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的分立或合并進(jìn)行管理。如果業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查。

　　解讀：據(jù)市住建委介紹，這些法規(guī)也是創(chuàng)新亮點(diǎn)之一。在以往的規(guī)定中，對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒(méi)有進(jìn)行明確的區(qū)分，一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而實(shí)際中，因?yàn)橐徊糠中^(qū)存在商住混合、住改商等現(xiàn)象，造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)高低爭(zhēng)議比較大。因此，在新《辦法》中，通過(guò)區(qū)分物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域進(jìn)行劃分，方便管理，化解矛盾。

　　案例：律師崔保國(guó)告訴記者，北京市新天第小區(qū)共有業(yè)主392戶，比例上“三分天下”，即三分之一業(yè)主購(gòu)房為了居住，三分之一業(yè)主購(gòu)房為了出租投資，三分之一業(yè)主購(gòu)房就是辦公司，商住矛盾突出。最終，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任張大憲通過(guò)商戶物業(yè)費(fèi)“加一元方案”解決這個(gè)矛盾。

　　“如果通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行區(qū)分，商用的作為一個(gè)區(qū)域，居住的劃為另一個(gè)，采用不同的物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)，這類問(wèn)題的解決就比較容易了?！贝薇?guó)表示，這個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)針對(duì)的是目前小區(qū)商住混合矛盾，非常有實(shí)際意義。