藍(lán)籌物業(yè)百?gòu)?qiáng)峰會(huì) | 黃運(yùn)成：物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)八大發(fā)展趨勢(shì)

在9月25日由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022藍(lán)籌物業(yè)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上，中國(guó)上市公司協(xié)會(huì)學(xué)術(shù)顧問(wèn)委員會(huì)主任委員，中國(guó)證監(jiān)會(huì)原司長(zhǎng)（局長(zhǎng)），同濟(jì)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師黃運(yùn)成做了主題演講，對(duì)物業(yè)的起源、發(fā)展、現(xiàn)狀及趨勢(shì)進(jìn)行回顧和分析。

黃運(yùn)成表示，物業(yè)行業(yè)走到了一個(gè)重新進(jìn)行市場(chǎng)定位和尋找未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵時(shí)刻，從服務(wù)理念、服務(wù)方式到經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)方式都到了一個(gè)深化改革的階段。

以下為黃運(yùn)成演講內(nèi)容節(jié)選：

全球物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程演進(jìn)

物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)很久遠(yuǎn)的行業(yè)，最早起源于英國(guó)19世紀(jì)六十年代，隨著工業(yè)革命發(fā)展，很多農(nóng)村人口涌入城市，奧威克婭希爾女士為她名下的出租物業(yè)制定了一套辦法，這就是早期的物業(yè)管理。

到了1885年，英國(guó)頒布了一個(gè)物業(yè)法規(guī)——《1885工人階級(jí)住宅法》，1868年組建英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)，這是一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

到20世紀(jì)30年代，物業(yè)活動(dòng)到了美國(guó)，出現(xiàn)了一些物業(yè)管理方面的組織，包括芝加哥建筑管理人員組織、建筑物主組織、建筑物業(yè)主理人員協(xié)會(huì)。

20世紀(jì)八十年代，中國(guó)深圳成立了深圳物業(yè)管理公司；1994年，中國(guó)建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，這是一個(gè)最初的法規(guī)。

2007年3月，中國(guó)頒布了《物權(quán)法》——第一部跟物業(yè)相關(guān)的法規(guī)；1995年5月，中國(guó)成立首家物業(yè)協(xié)會(huì)；2010年，中國(guó)住建部印發(fā)了物業(yè)承接查驗(yàn)辦法。

2011年，深圳召開了物業(yè)管理改革30周年大會(huì)；2015年，物業(yè)管理主體框架進(jìn)一步完善，物業(yè)包括建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府及物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)。

2019年，境外物業(yè)管理企業(yè)參與中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；2022年，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)一步向多元化方向發(fā)展。

這是一個(gè)過(guò)程的簡(jiǎn)單概括。

物業(yè)管理現(xiàn)狀及基本特征

物業(yè)管理大概分成兩類：第一，居住物業(yè)；第二，商業(yè)物業(yè)。

居住物業(yè)主要跟生活相關(guān)，按目前情況看，居住物業(yè)在物業(yè)市場(chǎng)占了70%的規(guī)模；商業(yè)物業(yè)就是居住物業(yè)以外的物業(yè)管理活動(dòng)。

從物業(yè)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看分為4個(gè)階段：一是1981-2003年萌芽階段；二是2004-2013年傳統(tǒng)服務(wù)階段；三是2014-2020年的快速發(fā)展階段；四是從2021年開始，物業(yè)隨著多元化發(fā)展，進(jìn)入了轉(zhuǎn)型、探索、多元化發(fā)展和資本市場(chǎng)的階段。

從2016-2022年的物業(yè)收入情況來(lái)看，發(fā)展速度還是很快的，2016年是2414億元，到2020年已經(jīng)發(fā)展到3654億元，預(yù)計(jì)今年的物業(yè)管理收入將達(dá)到4545億元，物業(yè)管理面積達(dá)到290億平方米。

現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)正走到重新進(jìn)行市場(chǎng)定位和尋找未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵時(shí)刻，從服務(wù)理念、服務(wù)方式到經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)方式都到了深化改革的階段。

從物業(yè)特征來(lái)看，每個(gè)城市都跟物業(yè)緊密相關(guān)，物業(yè)是一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)。目前物業(yè)管理仍處于追求規(guī)模增長(zhǎng)的粗放階段。

百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)集中度大概在30%-50%左右。目前，物業(yè)管理市場(chǎng)還是與房地產(chǎn)緊密相關(guān)，沒(méi)有走出獨(dú)立的市場(chǎng)特征、市場(chǎng)行為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，物業(yè)市場(chǎng)也在相應(yīng)地波動(dòng)。

多數(shù)物業(yè)公司收入來(lái)源比較單一，物業(yè)費(fèi)仍然是物業(yè)公司收入的主要來(lái)源，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)有天花板，所以物業(yè)公司收入還有一定的天花板。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化程度仍然比較低，整個(gè)行業(yè)法制化程度還比較低。資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的推動(dòng)空間是非常巨大的，未來(lái)通過(guò)資本市場(chǎng)一定會(huì)推動(dòng)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

從百?gòu)?qiáng)企業(yè)近14年（2007—2021）來(lái)的發(fā)展情況來(lái)看，管理面積均值從468萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到現(xiàn)在5693萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了11倍，復(fù)合增長(zhǎng)率是19.54%；管理項(xiàng)目數(shù)量平均值從46個(gè)增加到了256個(gè)，累計(jì)增長(zhǎng)4.57倍；管理平均面積由10萬(wàn)平方米增加到22.24萬(wàn)平方米，增加了118.67%。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率也在不斷的提高，2007年是7.83%，不到1成；2021年超過(guò)了50%，達(dá)到了52.31%，和2007年相比增加了44個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步拓展，針對(duì)老年人，擴(kuò)展養(yǎng)老服務(wù)、居家養(yǎng)老、生活照料等等；對(duì)中年人，做社區(qū)零售、美居服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)，跟生活相關(guān)的一些服務(wù)；對(duì)未成年人，做托幼、親子、教育等等，打造多元化服務(wù)空間。這是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)從2007年的610萬(wàn)元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的1.22億元，15年間增長(zhǎng)了近19倍，復(fù)合增長(zhǎng)率是23.84%。其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)均值從488萬(wàn)元增長(zhǎng)到6000.54萬(wàn)元，增長(zhǎng)超過(guò)了11倍；多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)均值由122萬(wàn)元增長(zhǎng)到6165.99萬(wàn)元，增長(zhǎng)近50倍。這是非常喜人的一個(gè)指標(biāo)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)前10名的管理平均面積，從2007年1600萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2021年的3.55億平方米，超過(guò)了21倍。市場(chǎng)占有率從2007年的不足2%提升到2021年的12.84%，增長(zhǎng)超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，10強(qiáng)企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)先地位進(jìn)一步加強(qiáng)。

物業(yè)公司發(fā)展給我們提供一個(gè)非常富有想象力的空間，特別是物業(yè)上市公司的發(fā)展，我們從2020年凈利潤(rùn)情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)是14.7%，上市公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)是61.6%。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的增長(zhǎng)率是16.4%，上市公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是50.1%。通過(guò)資本賦能，物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展一定會(huì)非常迅速。

物業(yè)管理上市公司2022年半年報(bào)情況分析

物業(yè)上市公司半年報(bào)統(tǒng)計(jì)的截止時(shí)間是2022年6月30日，信息披露截止時(shí)間是8月31日。這里我們介紹兩個(gè)部分：

一、物業(yè)管理上市公司2022年上半年基本財(cái)務(wù)狀況。

物業(yè)上市公司總數(shù)58家，其中，境內(nèi)上市公司有3家，在港股上市55家。從地域分布看，廣東有16家，浙江有7家，上海有8家，香港有2家，重慶有3家，北京有7家，天津1家，河南有4家，福建有1家，江蘇4家，河北1家，山東1家。

58家上市物業(yè)企業(yè)總市值是3134.15億元，2022年上半年?duì)I業(yè)收入是1051.43億元，增長(zhǎng)26.65%；平均營(yíng)業(yè)收入是18.13億元，增長(zhǎng)了26.69%；凈利潤(rùn)是11.5.48億元，下跌了8.74%，平均凈利潤(rùn)1.99億元，下跌8.71%。

從營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)分布來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的企業(yè)有49家，占物業(yè)管理上市公司總數(shù)的84.48%，有27家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)在20%以下，占比37.93%；有22家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)超過(guò)了20%，占比37.93%；有9家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入下降，占比是15.51%。

二、物業(yè)管理上市公司2022年上半年發(fā)展的六大特征：

1.八成以上物業(yè)管理上市公司仍把物業(yè)費(fèi)作為最大收入來(lái)源，有56家公布物業(yè)費(fèi)數(shù)據(jù)，合計(jì)收入640.13億元。從收入占比來(lái)看，有45家上市公司，占比77.59%，其物業(yè)管理費(fèi)收入占其總收入的比重超過(guò)50%，即近八成物業(yè)公司的主要收入來(lái)源還是物業(yè)費(fèi)。

如果進(jìn)一步細(xì)分，物業(yè)費(fèi)收入占總收入比例在9成以上的公司有2家，都是A股物業(yè)。也有幾家物業(yè)費(fèi)收入占比2成以下，其他收入占比比較高，具體公司名稱就不講了。

2、58家物業(yè)管理上市公司的平均負(fù)債率是45.88%，其中45家負(fù)債率在30%-60%之間，有8家企業(yè)負(fù)債率超過(guò)了60%，還有5家負(fù)債率在20%-30%之間，總體負(fù)債率不高。負(fù)債率最高的是華發(fā)物業(yè)的107.25%，負(fù)債率最低的是中駿商管的20.06%。

58家上市物業(yè)企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債額1181.30億元，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)了現(xiàn)金總額，平均每家流動(dòng)負(fù)債20.37億元。

3、物業(yè)管理上市公司的凈現(xiàn)金流合計(jì)1011.50億元，現(xiàn)金流最高的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，持有現(xiàn)金128.52億元，碧桂園服務(wù)是88.16億元，緊隨其后，世茂服務(wù)78.47億元，排第三位。持有現(xiàn)金在5億元以下的物業(yè)公司有24家。

4、有三成物業(yè)管理公司凈利潤(rùn)下滑。今年是一個(gè)非常特殊的年份，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展也有非常嚴(yán)重的影響。

5、50%的物業(yè)管理上市公司呈現(xiàn)出“獨(dú)立性”發(fā)展趨勢(shì)。今年半年報(bào)披露，有34家物業(yè)上市公司（占比58.62%）公布了關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)面積的情況，關(guān)聯(lián)方都是地產(chǎn)公司，50%的物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方輸送不到5成的管理面積，也就是說(shuō)50%以上的管理面積是其他方面貢獻(xiàn)的。從這個(gè)特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展“獨(dú)立性”特征初步體現(xiàn)。

關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)面積規(guī)模超過(guò)1億平方米的物業(yè)企業(yè)有4家，保利物業(yè)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活，關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的面積分別是2億方、1.98億方、1.41億方和1.16億方。央企、國(guó)企關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的管理面積比較穩(wěn)定。

6、77.58%的物業(yè)管理上市公司都是小市值公司。我們把50億市值以下的公司稱之為小市值上市公司，58家物業(yè)上市公司市值分布看，500億市值以上的公司有1家，100億-500億之間市值的公司有6家，50億-100億市值的公司有6家，20億-50億之間市值有13家，20億以下的有32家。統(tǒng)計(jì)下來(lái)，小市值公司有45家。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)

未來(lái)物業(yè)管理市場(chǎng)將呈現(xiàn)八個(gè)大趨勢(shì)：

第一個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)精細(xì)化發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)要提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力一定要從粗放式管理走向精細(xì)化管理。

第二個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展趨勢(shì)。不同物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)是各自獨(dú)立的，缺乏一個(gè)共同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。隨著龍頭物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)將逐步提出和被普遍認(rèn)可和共同遵守。

第三個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)獨(dú)立化發(fā)展趨勢(shì)，目前物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)企業(yè)緊密相關(guān)，主要靠房地產(chǎn)公司提高業(yè)務(wù)和收入來(lái)源，物業(yè)管理費(fèi)收入是總收入的主要來(lái)源。未來(lái)，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)和物業(yè)管理上市公司都在努力開拓市場(chǎng)，開拓出更多的收入來(lái)源，逐步降低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，走出物業(yè)管理獨(dú)立化發(fā)展的市場(chǎng)路徑。

第四個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)多元化發(fā)展趨勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)正在把物業(yè)管理業(yè)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容和范圍進(jìn)一步拓寬，走向業(yè)務(wù)發(fā)展的多元化和收入的多元化。

第五個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)的數(shù)字化和智能化發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)，特別是上市公司、百?gòu)?qiáng)企業(yè)在不斷加強(qiáng)科研投入，在數(shù)字化和智能化方面做出示范。

第六個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)健康管理趨勢(shì)。物業(yè)管理多數(shù)是外部環(huán)境活動(dòng)，居民室內(nèi)活動(dòng)相對(duì)比較少。未來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)正在從以物的管理為核心過(guò)渡到以為人的服務(wù)為核心，即過(guò)渡到為業(yè)主個(gè)性化、多元化的需求服務(wù)為物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展的核心，從小區(qū)室外環(huán)境管理為主逐漸過(guò)渡到以為業(yè)主的室內(nèi)、室外和小區(qū)以外的需求服務(wù)為主，特別是為業(yè)主提供更多的健康生活管理服務(wù)，這將是未來(lái)物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)非常重要的內(nèi)容；

第七個(gè)是物業(yè)管理市場(chǎng)的法制化趨勢(shì)。物業(yè)管理要逐步提高立法的層級(jí)、細(xì)化法規(guī)的內(nèi)容，增加物業(yè)管理的信息披露內(nèi)容。增強(qiáng)物業(yè)管理的法制化是推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)加快發(fā)展的一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)。

第八個(gè)是走資本市場(chǎng)賦能發(fā)展的趨勢(shì)。通過(guò)走資本市場(chǎng)之路，把更多的物業(yè)管理公司培育成上市公司，將會(huì)極大推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，也將為業(yè)主和居民的健康生活提供更高質(zhì)量的服務(wù)。

2022年，全球人口將達(dá)到80億，中國(guó)有14億多的人口，占全球人口的18%。全球一切發(fā)展都是以人為核心的。中國(guó)是全球人口第一大國(guó)家，14億人的需求也是全球第一大市場(chǎng)需求，物業(yè)管理市場(chǎng)也是一個(gè)全球第一大市場(chǎng)，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮螅l(fā)展前景非常光明。我們對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展寄予了非常殷切的期望。

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