社區(qū)管理治理有《物權(quán)法》可依

　　《物權(quán)法》是調(diào)整民事法律關(guān)系的基本法,物權(quán)法的頒布和實(shí)施將對(duì)各民事主體的經(jīng)營(yíng)和生活產(chǎn)生重大影響。 本文擬就本人對(duì)物權(quán)法條文的理解,談?wù)勎餀?quán)法對(duì)我國(guó)社區(qū)治理的影響。

　　一、物權(quán)法規(guī)定了社區(qū)財(cái)產(chǎn)歸屬以及權(quán)屬確定原則

　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法第七十條規(guī)定,“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”由此第一次以基本法的形式確定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。

　　2、建筑區(qū)劃內(nèi)公共場(chǎng)所和配套設(shè)施的共有權(quán) 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。 這樣,原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個(gè)人專有以及國(guó)家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。

　　3、規(guī)劃車位和車庫(kù)的歸屬原則 物權(quán)法對(duì)規(guī)劃的車庫(kù)、車位沒(méi)有直接規(guī)定所有權(quán),規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蔽餀?quán)法明確規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。 ” 上述制度的規(guī)定,一定會(huì)帶來(lái)物業(yè)管理制度的一些變革。

　　根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨(dú)棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個(gè)新概念,盡管沒(méi)有對(duì)這個(gè)概念進(jìn)行詳細(xì)解釋,但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念,更沒(méi)有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解,將來(lái)的業(yè)主大會(huì)制度有可能是按照獨(dú)棟的建筑物來(lái)設(shè)立;如果按照物權(quán)法文意理解,建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務(wù);對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場(chǎng)地、場(chǎng)所、設(shè)施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)然,如何具體實(shí)施,還需要具體的法律解釋來(lái)規(guī)范。

　　二、共同決定權(quán)與物業(yè)管理

　　確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán) 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:涉及建筑物以及附屬設(shè)施的管理與使用的重大事項(xiàng)由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,其它事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 共同決定是一種共同行為,該行為區(qū)別于單方行為(如遺囑)和協(xié)議行為(如合同)。共同決定指兩個(gè)以上行為主體平行做出意思表示,而做出一致的意思表示達(dá)到一定比例時(shí)產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過(guò)協(xié)商、征詢意見(jiàn)、會(huì)議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒(méi)有做出限制性規(guī)定,《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)?！?/font>

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