《物業(yè)管理條例》常見的14條知識問答

　　本文整理了關(guān)于物業(yè)管理條例有關(guān)的14個常見問題，以問答的方式幫助大家來充分理解《物業(yè)管理條例》，這些問答可能不太全面，或許不能直接解決您的問題，宅總管物業(yè)管理系統(tǒng)歡迎廣大物業(yè)公司前來咨詢。

　　1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)?　　答：針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;　　(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);　　(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！　⊥瑫r規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：　　(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;　　(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;　　(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)?！　?、什么是物業(yè)管理?　　答：《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系?　　答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作?！　≡谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　4、如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會?　　答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政　　主管部門的指導下成立業(yè)主大會?！　≈挥幸粋€業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。　　決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(第十條)。

　　5、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定?　　答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定?！　〉状螛I(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?　　答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主　　可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)?！　≌匍_業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會　　會議，還應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會(第十四條)?！　I(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和　　修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系?擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件?　　答：業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)?！　I(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任(第十六條)。

　　8、為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)?　　答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。

　　9、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任?　　答：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)?！　〗ㄔO(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條);建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條);應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任(第三十一條)。

　　10、物業(yè)服務(wù)費用如何確定?物業(yè)服務(wù)費用由誰交納?不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任?　　答：物業(yè)服務(wù)

　　11、怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容?　　業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用?　　答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)?　　答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。

　　14、《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求?　　答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當以書面形式訂立(第二十一條)?！　〗ㄔO(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。

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