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十屆人大對物業(yè)管理《物權(quán)法》的規(guī)定

發(fā)布時間：2021-04-06 17:36:23     閱讀量：1483

　　十屆全國人大五次會議（ 2007年3月16日上午 ）上高票通過的《物權(quán)法》,是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的法律,是對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則,是我國制訂民法典的重要組成部分。

　　按照人大有關(guān)部門的說明,我國制定物權(quán)法的目的,從規(guī)劃上是要完成到2010年構(gòu)建有中國特色的社會主義法律體系的法制目標(biāo),從規(guī)范上,是要確認(rèn)物權(quán)制度的共性問題并對現(xiàn)實(shí)生活中迫切需要規(guī)范的問題進(jìn)行立法,以止紛定爭,維護(hù)國家的經(jīng)濟(jì)秩序。

　　經(jīng)過七審,這部眾望所歸的物權(quán)法,在解決實(shí)際問題方面,尤其是和物業(yè)管理相關(guān)的,到底有哪些突破性的規(guī)定呢?筆者就此問題,談?wù)勛约旱膶W(xué)習(xí)體會。 物權(quán)法較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題! 土地使用權(quán)70屆滿續(xù)期的問題是多年來關(guān)注的焦點(diǎn),物權(quán)法明確規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。這無疑給大家吃了定心丸。

　　不過,所謂“自動續(xù)期”延續(xù)搜狐網(wǎng)的只是建筑物使用權(quán)的權(quán)限,并不是土地所有權(quán),所以一旦建筑物報(bào)廢,土地將收歸國家,因此,提醒業(yè)主好好保護(hù)物業(yè),70年以后只要建筑物還健康,那么建筑物還是你的,所以提醒業(yè)主要好好養(yǎng)護(hù)自己的房子”。 同時,這一規(guī)定還較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題。

　　在以往的消費(fèi)維權(quán)方面,我們經(jīng)常碰到土地使用年限縮水的投訴和訴訟。因?yàn)樽≌耐恋厥褂媚晗抟话闶?0年,但有些商品住宅項(xiàng)目由于項(xiàng)目的多次轉(zhuǎn)手,導(dǎo)致房屋的登記使用年限縮水,而開發(fā)商為了不影響銷售,也常常采取回避的態(tài)度,購房者拿到產(chǎn)權(quán)證后就發(fā)生了糾紛,或者要求退房或者要求補(bǔ)償。

　　筆者相信,隨著新的物權(quán)法頒布以后,這類糾紛將會減少,因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法的規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。顯然縮水就不是什么問題了。 物權(quán)法明確了建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所和公用設(shè)施的權(quán)屬問題 道路、綠地、公共場所屬于業(yè)主共有:物權(quán)法明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?！?/font>

　　按照此項(xiàng)規(guī)定,小區(qū)建筑中的道路、綠地,是小區(qū)業(yè)主共有的地盤;小區(qū)內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,也是大家的地盤。這是首次立法明確了業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房等公共設(shè)施的權(quán)益,也避免了由此而產(chǎn)生的一系列物業(yè)糾紛。

　　同時應(yīng)引起消費(fèi)者注意的是,“屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外”,這與現(xiàn)在有很大的區(qū)別,比如一層的花園,開發(fā)商往往贈送給一層的住戶,以前這么作是違法的,現(xiàn)在來看,如果“明示”給了一層住戶,是可以的。

　　小區(qū)的車位權(quán)屬問題,物權(quán)法給出了明確的法律依據(jù):目前城市居民私家車擁有量越來越多,小區(qū)的車庫、車位的歸屬及使用就有相當(dāng)大的爭議,《物權(quán)法》作出了相對比較明確的規(guī)定。

　　物權(quán)法規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,則歸業(yè)主共有。

　　關(guān)于地下車庫的歸屬自來就是爭議焦點(diǎn),此次物權(quán)法也并沒有對其原始權(quán)利進(jìn)行法定,而是由當(dāng)事人約定。有專家解釋,車庫由于需要經(jīng)營管理,強(qiáng)制由業(yè)主共有并不妥當(dāng)。簡單地理解,即地上車位屬于業(yè)主,地下車庫由開發(fā)商和業(yè)主約定。