《物權(quán)法》公共面積使用權(quán)屬問題的解讀

　　王先生：“我買房的時(shí)候,由于選擇的頂層有一個(gè)不小的花園,最終接受了開發(fā)商頂層花園價(jià)格高于同一幢樓其他樓層近8萬元的購買價(jià)格。開發(fā)商稱,以后頂層花園就歸我所有,并享有單一的使用權(quán)。但是,《物權(quán)法》實(shí)施以后,頂層花園還屬于我嗎?”在房山區(qū)某項(xiàng)目購房的郭女士對(duì)記者提出了自己的疑惑。郭女士告訴記者,當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候,開發(fā)商說郭女士購房入住后就可以得到屋頂花園的使用權(quán),且屋頂花園就歸他們一家使用。但是《物權(quán)法》實(shí)施以后,她才從朋友的口中得知她所“購買”的頂層花園并不一定屬于她。 對(duì)此,記者在走訪相關(guān)專家后得知,依照《物權(quán)法》規(guī)定,郭女士所購買的頂層花園將被限定為共有。

　　爭議一:頂層花園 《物權(quán)法》規(guī)定:擁有屋頂花園的業(yè)主繼續(xù)有使用權(quán),但不享有專有使用權(quán);即使《物權(quán)法》沒有實(shí)施,屋頂花園的所有權(quán)都屬于全體業(yè)主,買賣屋頂花園并沒有法律依據(jù)。 某知名地產(chǎn)法律顧問表示,屋頂露臺(tái)本來就是業(yè)主共有的,不管《物權(quán)法》實(shí)施與否,屋頂露臺(tái)的所有權(quán)都屬于全體業(yè)主,全體業(yè)主享有共同的權(quán)利,包括使用、受益和共同管理的義務(wù)。個(gè)別業(yè)主要用到屋頂露臺(tái),譬如要在屋頂上安裝太陽能,那就必須由業(yè)主大會(huì)來決定其是否可以安裝。此外,非頂層業(yè)主也要參與頂層露臺(tái)的公共維修,不能拒絕交納專項(xiàng)維修資金。至于當(dāng)前部分業(yè)主在使用頂層露臺(tái)的過程當(dāng)中,將露臺(tái)結(jié)構(gòu)加以改造以改變其使用屬性和用途,如改造成“玻璃房”、“景觀閣樓”的現(xiàn)象,該人士則表示,業(yè)主并無權(quán)對(duì)頂層露臺(tái)進(jìn)行改造,而是要盡力維護(hù)其原貌并盡其能進(jìn)行保護(hù)。

　　二:底層花園 記者在走訪中還發(fā)現(xiàn),與當(dāng)前“頂層花園”一樣存在爭議的還有“底層花園”。因?yàn)檫@兩類花園在建筑物理屬性上有太多的相似之處,許多業(yè)主和購房者認(rèn)為頂層花園和底層花園在所有權(quán)和使用權(quán)上并沒有什么區(qū)別。 和屋頂花園不同的是,已送出的底層花園根據(jù)性質(zhì)不同仍可繼續(xù)保持所有權(quán)。據(jù)記者了解,不少開發(fā)商在銷售底層住宅的時(shí)候,常以免費(fèi)贈(zèng)送花園為賣點(diǎn),借此吸引買房人,且底層房屋的銷售價(jià)格也要高于同一幢樓其他樓層。在簽訂商品房買賣合同時(shí),關(guān)于底層花園的贈(zèng)送問題則定性不一。 針對(duì)頂層花園明確的使用權(quán)和所有權(quán)而言,該法律人士則認(rèn)為,對(duì)于已經(jīng)贈(zèng)送出的花園,要根據(jù)性質(zhì)來判定業(yè)主是否仍保持所有權(quán),如果開發(fā)商送出的底層花園屬于小區(qū)建筑區(qū)劃外的綠地,那么底層業(yè)主享有該花園的所有權(quán),同時(shí)應(yīng)履行該花園所應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)和養(yǎng)化義務(wù);而如果開發(fā)商贈(zèng)送的底層花園屬于小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,且雙方當(dāng)時(shí)只是口頭承諾,并沒有進(jìn)行任何聲明,那么,該花園應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有。該人士還提醒廣大購房者,在簽訂房屋購買合同時(shí),一定要在合同里明確相關(guān)的物權(quán)條款,特別贈(zèng)送面積較大,涉及房價(jià)問題的露臺(tái)、花園等,一定要簽訂書面合同,杜絕開發(fā)商的口頭承諾,以免日后造成糾紛權(quán)屬糾紛而對(duì)業(yè)主不利。 記者觀點(diǎn): 記者在走訪中也發(fā)現(xiàn),部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)房屋贈(zèng)送部分(如露臺(tái)、底層花園、頂層花園)的使用權(quán)和所有權(quán)持有不同看法。按照法律規(guī)定,頂層花園和部分底層花園的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有,但是具體的使用依然要傾向于獲贈(zèng)方。其他業(yè)主即使享有所有權(quán),但是很少會(huì)參與具體的使用。面積、所在位置、使用方法、樓盤規(guī)劃等諸多因素都制約了其他業(yè)主具體使用贈(zèng)送部分。因此,像“花園”這樣的公共建筑的使用權(quán)和所有權(quán)并不能一概而論,法律規(guī)定的所有權(quán)能為全體業(yè)主所有,但是并不影響所指向使用者(購買、獲贈(zèng)業(yè)主)的具體使用。

　　法規(guī)解讀: 第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。