物業(yè)管理常見知識概念篇

　　第一節(jié)：物業(yè)管理與城市現(xiàn)代化

　　一城市的基本概念　　城市是人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化活動相對集中的社會經(jīng)濟(jì)綜合體。它是隨著社會發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展起來的。它與農(nóng)村有著許多不同點(diǎn)?！　?城市是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。2城市是現(xiàn)代文明的產(chǎn)物。3城市具有較高的群體意識。4城市具有強(qiáng)烈的環(huán)境意識?！　∮捎诔鞘校绕涫侵行某鞘芯哂猩a(chǎn)、貿(mào)易、運(yùn)輸、信息、政治、科學(xué)、教育、文化和服務(wù)的各種職能，因此綜合功能更加體現(xiàn)出來。具體表現(xiàn)為以下幾個方面。　　1城市是一個工業(yè)生產(chǎn)中心。2城市是現(xiàn)代社會的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現(xiàn)代社會的信息中心。5城市是消費(fèi)中心。

　　二我國城市化進(jìn)展　　城市化是傳統(tǒng)的農(nóng)村社會向現(xiàn)代化先進(jìn)的城市轉(zhuǎn)化的社會與經(jīng)濟(jì)過程，城市化是生產(chǎn)工業(yè)化、社會化和現(xiàn)代化的產(chǎn)物。　　近年來我國的城市化進(jìn)展非?？?。1990年至1994年，我國設(shè)市的城市從467個增加到622個，建制鎮(zhèn)從1.2萬個增加到1.6萬個。在近2億人口的珠江三角洲、長江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區(qū)國民生產(chǎn)總值已超過1000美元五大城市群正在崛起。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，我國城市化已進(jìn)入強(qiáng)發(fā)展期，到2000年中國城市化水平將達(dá)到33%~~~35%，城市總?cè)丝谶_(dá)到4.5億左右;到2010年，我國城市化比重將由現(xiàn)在26.3%上升到42.6%，設(shè)市城市將超過1000個，建制鎮(zhèn)將超過2萬個。

　　第二節(jié)：我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　一、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展　　1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，他的成立標(biāo)志著我國房屋管理進(jìn)入一個新的階段。目前我國有物業(yè)管理公司近7000家，從事此項(xiàng)工作的人員近百萬人?！　∈袌鼋?jīng)濟(jì)是法制的經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然推動法制建設(shè)，法制建設(shè)必然維護(hù)、規(guī)范和促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)。我國物業(yè)管理市場尚不規(guī)范，正處于萌芽時期，市場的發(fā)育成熟還須若干年，還須要強(qiáng)有力的法制來保障。

　　二、21世紀(jì)物業(yè)及物業(yè)管理展望　　當(dāng)時代進(jìn)入21世紀(jì)，人們自然會關(guān)心未來的住房是什么樣子?未來的物業(yè)管理又將如何發(fā)展?從當(dāng)前科技發(fā)展趨勢來看，21世紀(jì)的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物。因此物業(yè)管理也將向高科技、智能化方向發(fā)展。

　　第三節(jié)：強(qiáng)化物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)也的發(fā)展

　　一、住宅建設(shè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)　　改革開放以來，我國住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，建房速度不斷提高，八五期間完成城市住宅建設(shè)投資7600億元，竣工面積為10億平方米;按建設(shè)部制定的計劃，九五期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米，五年新建住宅面積12億平方米，年平均2、4億平方米;2000年~~~2010年規(guī)劃人均使用面積達(dá)到18平方米，10年新建住宅33、5億平方米，每年平均3、35億。

　　二、良好的物業(yè)管理將改善發(fā)展商的形象　　競爭機(jī)制是現(xiàn)代化市場機(jī)制的基本要素之一。市場經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，競爭越激烈，越能顯示出企業(yè)的素質(zhì)。通過競爭，生產(chǎn)要素得到合理流動，形成了動態(tài)平衡，從而促進(jìn)企業(yè)不斷改變技術(shù)，加強(qiáng)管理，降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場競爭，又使消費(fèi)者的地位日益上升，誰能贏得消費(fèi)者，誰就贏得了市場，就能產(chǎn)生效益。要贏得消費(fèi)者的信賴，不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn)，而是物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù)，從而提高物業(yè)價值及開發(fā)商的信譽(yù)。優(yōu)良的物業(yè)管理可以使人們從心里建立起對企業(yè)的信任感沒，從而贏得更多的消費(fèi)者。

　　三、物業(yè)管理為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務(wù)，有利于房地產(chǎn)也健康發(fā)展　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們追求小康生活條件時，對住房要求也發(fā)生了變化，由室內(nèi)走向室外。以前大多數(shù)消費(fèi)者在房產(chǎn)消費(fèi)時，所考慮的因數(shù)是地段、房價、購房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善，人們思維也發(fā)生了變化，越來越多的購房者考慮所購房產(chǎn)時，考慮內(nèi)外環(huán)境、公共設(shè)施。對物業(yè)的理解也不僅僅局限于所購房產(chǎn)內(nèi)部的面積、功能，眼光已逐漸向室外。更注意要求小區(qū)的外部環(huán)境，及綠地面積、配套服務(wù)設(shè)施、空間環(huán)境、物業(yè)管理水平等。

　　第四節(jié)：物業(yè)管理的基本概念

　　一、物業(yè)管理的特點(diǎn)：　　1、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。2以服務(wù)為核心。3以市場為導(dǎo)向。4以專業(yè)為手段。　　五、物業(yè)管理人員應(yīng)做的幾種服務(wù)?！　?、微笑服務(wù)(發(fā)自內(nèi)心)2、有情服務(wù)(使業(yè)主體會到親情)3、禮貌服務(wù)(文明禮貌、語言規(guī)范)4、耐心服務(wù)(虛心聽取意見、百問不厭，事多不煩)5、周到服務(wù)(有求必應(yīng)，體貼入微，面面俱到，盡善盡美)6、跟蹤服務(wù)(強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的責(zé)任感、對投訴要認(rèn)真跟蹤，并處理。直到業(yè)主滿意為止)7、承諾服務(wù)(推行承諾制，簡化辦事程序，提高辦事效率，提高服務(wù)水平)

　　三、物業(yè)管理的含義　　通常，管理是指為完成一項(xiàng)任務(wù)或?qū)嵤┮粋€過程所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、調(diào)度、控制和處理。管理是動態(tài)的系統(tǒng)工程，屬于軟件。　　物業(yè)管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管是對資產(chǎn)、財產(chǎn)的管理，如對生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇，因?yàn)橘Y產(chǎn)、財產(chǎn)所指的范圍很廣，可以說無所不包。通常我們所講的物業(yè)管理，是一種狹義范圍內(nèi)的物業(yè)管理，既對房地產(chǎn)的管理，是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家的法律法規(guī)，依照合同的契約，對已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修和養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理。同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，以創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費(fèi)需求，使得物業(yè)能保值、增值。

　　四、物業(yè)的含義　　物業(yè)一詞是由英語PROPERTY引譯而來，其意義是財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)等是一個較為廣義的范疇。通常有幾種理解：　　1有的人認(rèn)為，房屋是物業(yè)與地業(yè)的統(tǒng)稱。物業(yè)指的是房屋建筑部分，而地業(yè)則是房屋建筑地段的稱謂物業(yè)與地業(yè)的分開與我國近年來房地分制管理的體制是一致的?！　?有的人認(rèn)為，物業(yè)是指單元性房地產(chǎn)。一個住宅單位是一個物業(yè)。所以物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割成小物業(yè)。房地不能人為分割，房隨地走應(yīng)該說是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，也是房地產(chǎn)管理的通行作法。物業(yè)一詞的英文譯名所表達(dá)的不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的意思，也是這種房地集合的含義。　　1目前，一些專業(yè)人士將物業(yè)的概念進(jìn)一步擴(kuò)大化，認(rèn)為物業(yè)不僅是單元性房地產(chǎn)，還應(yīng)包括住宅區(qū)及與之配套的設(shè)備、設(shè)市和場地。　　物業(yè)不同于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、維護(hù)和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動全過程的所有經(jīng)濟(jì)組織。而物業(yè)則是指具體的宗地、建筑物，以及圍繞著各類房屋附屬配套設(shè)市設(shè)施組成的混合物。