如何提升物業(yè)管理效率質(zhì)量 提升物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化

　　物業(yè)管理具有“扎根基層、貼近業(yè)主、覆蓋廣泛”等特點(diǎn)，與城市社區(qū)其他組織相比，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)企業(yè)具有效率高、機(jī)制活等優(yōu)勢(shì)。也會(huì)是新時(shí)期加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理的重要切入點(diǎn)。那么如何提升物業(yè)管理效率與質(zhì)量，如何建設(shè)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司?

　　1 完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系

　　俗話(huà)說(shuō)，沒(méi)有規(guī)矩不成方圓。

　　現(xiàn)階段，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)被市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化的理念所同化，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面來(lái)講，被市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理模式實(shí)質(zhì)上是一種強(qiáng)制性下的衍生物，是基于政府部門(mén)強(qiáng)制命令的基礎(chǔ)之上發(fā)生的變革，而不是靠市場(chǎng)自由發(fā)展而逐漸形成的變革模式。顯而易見(jiàn)，強(qiáng)制性下的物業(yè)管理模式表現(xiàn)出不規(guī)范、不合理、不平衡的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致不對(duì)稱(chēng)關(guān)系的產(chǎn)生：物業(yè)管理企業(yè)與住宅用戶(hù)之間的信息不對(duì)稱(chēng)、力量相差懸殊，從而導(dǎo)致弱勢(shì)群體極易受到傷害，矛盾被愈演愈烈。

　　物業(yè)管理的行業(yè)管理應(yīng)由政府管理為主向行業(yè)協(xié)會(huì)管理為主過(guò)渡，物業(yè)管理企業(yè)與政府間的分工要明確，各司其職。健全法律制度、優(yōu)化法律環(huán)境，確保物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范，分清各方主體權(quán)利與義務(wù)，建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律政策框架體系。政府要發(fā)揮職能，對(duì)物業(yè)企業(yè)的成立制定合理的法律制度，以法律法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面的關(guān)系，讓物業(yè)管理公司在和諧的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下公平競(jìng)爭(zhēng)。

　　2 必須逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)

　　1980 年 8 月，我國(guó)第一個(gè)涉外商品房住宅小區(qū)東湖麗苑開(kāi)始動(dòng)工興建，與此同時(shí)我國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理公司成立，其物業(yè)管理關(guān)系體現(xiàn)出三個(gè)重要特點(diǎn)：一是物業(yè)管理單位是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的企業(yè)法人組織，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主實(shí)行有償服務(wù);二是物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定，實(shí)行建、管一體化體制;三是物業(yè)管理制度結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期不完善，沒(méi)有成立業(yè)主組織，業(yè)主權(quán)益保護(hù)缺乏有效的途徑。這三個(gè)基本特征直到今天也仍然是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)與物業(yè)管理不分離不利于業(yè)主矛盾的解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，才能從體制上解決建管不分產(chǎn)生的問(wèn)題。

　　3 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

　　專(zhuān)業(yè)分工有利于工作的協(xié)調(diào)和監(jiān)管，提升服務(wù)品質(zhì)，降低成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)管理向物業(yè)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)過(guò)渡。研究發(fā)現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)化模式作為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的最終趨向，究其原因，與社會(huì)的分工存在一定的聯(lián)系，同時(shí)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)制變革的產(chǎn)物。進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的重新組合，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部工作人員為行政管理人員，保安、維修、綠化、環(huán)保等重新組建為服務(wù)企業(yè)，住宅區(qū)域內(nèi)的服務(wù)類(lèi)工程，由服務(wù)企業(yè)全權(quán)代理。如此一來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)和服務(wù)企業(yè)都能夠同時(shí)接受業(yè)主的監(jiān)督，也能夠接受業(yè)主委員會(huì)的管理。在這種形式下，業(yè)主自營(yíng)管理、居民委員會(huì)物業(yè)管理模式都將極有可能實(shí)現(xiàn)。

　　物業(yè)管理一直處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且發(fā)展是永不停息的，因此，唯有管理人員發(fā)揮自身的作用，提升自身的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和管理理念，方可讓自己管轄的項(xiàng)目?jī)r(jià)值無(wú)限大，利益最大化。

　　4 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)需要培養(yǎng)高素質(zhì)人才

　　高素質(zhì)的員工素質(zhì)，高水平的員工修養(yǎng)，才可保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理又同時(shí)表現(xiàn)出知識(shí)化、信息化的一面，倘若沒(méi)有技術(shù)人才的支撐，物業(yè)管理模式將無(wú)從談起。一個(gè)住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有項(xiàng)目的管理職責(zé)，而且擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的職責(zé)，因此提升了物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與壓力。

　　物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性，將憑借其從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化來(lái)體現(xiàn)。從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化憑借其教育及訓(xùn)練來(lái)取得。國(guó)外的物業(yè)教育培訓(xùn)體系保證了可以源源不斷的為專(zhuān)業(yè)公司輸送大量經(jīng)過(guò)教育和培訓(xùn)的物業(yè)從業(yè)人員。

　　5 創(chuàng)新和完善社區(qū)物業(yè)管理制度結(jié)構(gòu)

　　充分強(qiáng)化物業(yè)管理體制，解決物業(yè)管理中存在的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，將是解決尖銳矛盾的根本措施。

　　從某種程度上而言，物業(yè)管理隸屬于社區(qū)管理。所以，在物業(yè)管理中，有必要考慮住戶(hù)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，他們之間相互作用、相互依存、不可缺一，物業(yè)管理工作涵蓋了整個(gè)社區(qū)居民的生產(chǎn)、生活。因此，本文筆者提出，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建多元化的物業(yè)管理體系，將物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)以及社區(qū)管理委員會(huì)有機(jī)結(jié)合在一起，打造資費(fèi)低、水平高、質(zhì)量好、成本低的新型管理機(jī)制。