小區(qū)停車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，不信看物權(quán)法

　　副標(biāo)題：小區(qū)的停車位連業(yè)主都使用不到，物業(yè)有權(quán)利做別的用處嗎？隨著住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)。因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費(fèi)問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　對此，將于2007年10月1日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！　∪珖舜蟪Ｎ瘯üの敝魅瓮鮿倜鹘榻B，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的;而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。

　　物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。

　　對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有;如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

　　尹田說，如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)?，天平才能得到平衡?/span>

　　而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機(jī)制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業(yè)律師指出，可以通過具體的地方條例來補(bǔ)充完善物權(quán)法的規(guī)定。

　　例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。

　　因為現(xiàn)在物業(yè)對車輛的停放問題管理的越來越不規(guī)范，所以宅總管小編建議廣大物業(yè)使用智慧停車管理系統(tǒng)。它的好處是：

　　一、提高停車場通行效率

　　傳統(tǒng)停車場通行效率極低，比如人工發(fā)卡可能會造成出入場效率變慢，卡容易丟失造成無記錄可尋，空車位資源得不到利用，等等，這些都給停車場車輛管理帶來了很多不便。而智慧停車場管理系統(tǒng)具有實時監(jiān)控功能，及時上傳設(shè)備故障，及時生成遠(yuǎn)程開閘記錄，避免作弊風(fēng)險，并且存儲著每個停車記錄，出入口會進(jìn)行停車信息對比，以保證車主的快速同行。

　　二、避免資金流失

　　傳統(tǒng)的人工現(xiàn)金收費(fèi)模式存在很多缺陷，比如容易漏收，繳費(fèi)慢造成擁堵，現(xiàn)金不易保管及流轉(zhuǎn)，物業(yè)工作人員工作強(qiáng)度大等等。而落地使用智慧停車場系統(tǒng)后，小區(qū)居民可通過聚合支付、移動APP支付、微信公眾號支付、掃碼支付、自助繳費(fèi)機(jī)支付等方式進(jìn)行繳費(fèi)，外來人員可通過掃碼即可入場，讓每一筆款項都有明細(xì)，避免工作人員失誤漏收或者作弊現(xiàn)象發(fā)生。

　　三、實現(xiàn)停車場減崗增效

　　國內(nèi)停車場管理系統(tǒng)主要依靠取讀卡、取讀票，需人工進(jìn)行值守及繳費(fèi)，通行效率不高;而智慧停車場系統(tǒng)主要采用車牌識別不停車通行的方式，更加便捷，有利于停車場秩序的維護(hù);另外可實現(xiàn)遠(yuǎn)程開閘、視頻對講等基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，打造停車場秩序的維護(hù);另外可實現(xiàn)遠(yuǎn)程開閘、視頻對講等基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，打造無人值守，實現(xiàn)減崗增效。

　　四、促進(jìn)車位的有效利用

　　智慧停車場系統(tǒng)實時監(jiān)控更新剩余車位，包括臨時車、固定車位以及總車位剩余數(shù)，靈活安排車位，為車場引流，能有效提高停車場經(jīng)濟(jì)效益，提高車位使用率，加快車輛周轉(zhuǎn)，提升車主滿意度，塑造停車場物業(yè)的良好形象。