業(yè)主車輛安全與物業(yè)服務合同

　　法律適用者總希望其工作能夠像“1+1=2”那樣簡單,但現(xiàn)實是,任何法律規(guī)定都只能表現(xiàn)為有限的條文,而生活世界則有無限的變化。以有限之條文應對無限之變化,就不能不講法律適用方法,于是就有了法律的“適用”、“準用”與“類推適用”。

　　一一對號入座固然理想,不能對號入座時仍須有應對的方法,畢竟法官不應以法無明文規(guī)定而拒絕裁判。關于小區(qū)車輛被盜的問題,也是如此。

　　業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關系,被稱為“物業(yè)服務合同”(或者“前期物業(yè)服務合同”)。

　　一方提供服務,另外一方支付報酬,因而是雙務合同、有償合同。但僅此還不夠,為了正確地適用法律還必須作進一步的合同性質認定,特別針對在小區(qū)內停放車輛,是服務合同、保管合同抑或其他?認識存在分歧,這也彰顯出合同性質的認定,意義重大而又操作不易。

　　我們不妨設想,一個有車之人購置商品房時會考慮什么?其一,應該有一個停放車輛的位置;其二,車輛停放在那里應該是能夠讓人放心的。為了實現(xiàn)這些目的,應該做些什么呢?

　　首先,要獲取一個車位。根據(jù)物權法第七十四條第二款:“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！毕鄳?獲取車位的合同具有買賣、贈予或者租賃的性質。這可以看成是一個獨立的合同,有時也會被集成在商品房買賣合同或者前期物業(yè)服務合同中。

　　其次,業(yè)主和物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務合同。這種合同有一定的特殊性,通常是一種集體合同及附合合同,表現(xiàn)為格式條款,單個的業(yè)主通常沒有自主選擇的余地。

　　這一點無論是對于“前期物業(yè)服務合同”(參照《物業(yè)管理條例》第二十一條),還是對于由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的“物業(yè)服務合同”(參照《物業(yè)管理條例》第三十五條第一款),均不例外。物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同通常是兩個合同,屬于“重起爐灶另開張”。

　　當然也不排除有另外一種可能,即新的物業(yè)公司取代原來的物業(yè)公司的合同地位,從而只是合同主體發(fā)生變化,合同本身仍然只有一個。

　　另外還要強調一點,物業(yè)服務合同并非物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間的合同,而是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同,因此不是總體上只有一份合同,而是有多少戶業(yè)主便有多少份合同。當然,由于不是所有的業(yè)主均有車,物業(yè)服務合同相應地會有所變化,或者是將車輛保安的內容作為物業(yè)服務合同的一項附加條款;或者是設立兩套物業(yè)服務合同方案:一套不帶有車輛保安內容,另外一套則有,由業(yè)主選用。

　　上述獲得車位的合同與物業(yè)服務合同有可能被集合成一個合同(混合合同),也有可能各自獨立。通常車位獲得后,當事人權利義務關系固定下來,較少再生糾紛,因而以下僅考慮單純的物業(yè)服務合同關系。該合同既為《物業(yè)管理條例》所規(guī)定,因此已成了典型合同(有名合同),盡管它的名字沒有出現(xiàn)在合同法中。

　　在法律適用時,條例有規(guī)定的依條例,沒有規(guī)定的依合同法。合同法規(guī)定的15種合同中,有償?shù)靥幚硎聞栈蛘咛峁┓盏暮贤谐袛?、建設工程、運輸、委托技術開發(fā)、技術咨詢和技術服務、保管、倉儲、委托、行紀和居間。因此,僅說“業(yè)主與物業(yè)公司僅成立服務與被服務的關系”(“服務合同說”),針對法律適用而言,尚屬于事無補,因為“服務合同”有很多種,這一定性并不能夠將法律適用者引導至某一確定的法律規(guī)范,因而還必須進一步認定“物業(yè)服務合同”的性質。與我們討論的問題相關的有承攬、保管、委托。

　　以下僅針對此三種合同展開分析。 承攬合同中承攬人的主要義務是完成工作及交付工作成果(參照合同法第二百五十一條),法律規(guī)范的重點是合同履行的結果;物業(yè)公司的主要義務是提供保安服務,法律規(guī)范的重點是合同履行的過程。二者存在較為明顯的差異,不應等同。

　　保管合同中保管人的主要義務是保管寄存人交付的保管物并返還該物(參照合同法第三百六十五條)。保管人履行保管義務通常是在自己的支配領域,比如小件寄存,保管人保管寄存人交付的行李箱,是在保管人的特定場所。