工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理與商住物業(yè)管理的區(qū)別與特點

　　一、建筑物：大都以低矮建筑為主，布局簡單。工業(yè)物業(yè)相對來說很少超過5層，但建筑跨度大、層高較居住類物業(yè)高。居住類建筑一般是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)為主，而工業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)種類較多，除鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)外，尚有鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)等。工業(yè)物業(yè)外飾較住宅小區(qū)簡潔，一般為方正布局，很少飛檐、飄線等裝飾物。

　　二、服務(wù)對象。工業(yè)園區(qū)三大服務(wù)對象較為突出：業(yè)主(很多時候是一個自然人或公司)、租戶(投資者，一個工業(yè)園有幾個或幾十個)和使用者(工人等)，服務(wù)的對象以租戶為主。一般較住宅幾百戶甚至上千上萬戶業(yè)主而言，工業(yè)物業(yè)的租戶較少，所以相對容易達成一致意見，對物管的評價也較為中肯。

　　另外，住宅區(qū)內(nèi)的兒童及老年人在工業(yè)區(qū)幾乎沒有，工人大都為青壯階層，服從性較住宅小區(qū)住戶強，但流動性大，并且他們不太關(guān)注管理效果，主人翁意識比小區(qū)住戶稍遜，所以導(dǎo)致生活區(qū)“臟亂差”較普遍，但只要加強教育，通過與產(chǎn)權(quán)方、租戶三者互動，改善得也較快。

　　三、配套設(shè)施設(shè)備：工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備主要有配電設(shè)施、電梯(貨梯為主)、消防設(shè)施等。較小區(qū)來說，工業(yè)園區(qū)的綠化、園建等休閑設(shè)施較少，但因工業(yè)特點，機電設(shè)施及其他功能設(shè)施一般比居住小區(qū)的大型，如垃圾中轉(zhuǎn)站(以工業(yè)垃圾為主)、停車場(以貨車為主)、電梯(以貨運為主)、污水處理系統(tǒng)、專業(yè)消防設(shè)備等。

　　在這里特別指出，住宅小區(qū)可能不用物管企業(yè)去操心水電表的抄讀和收費(新建住宅多為一戶一表設(shè)置)，而工業(yè)園區(qū)大都需要物管企業(yè)去做這件事，并且還得會計算各租戶用電量。工業(yè)園區(qū)各租戶水表的容量配置是因租戶需要而設(shè)的，不是一成不變的，如舊租戶是做手工藝品的，而新租戶是做注塑的，那你就得改裝大容量供電設(shè)施。同時，工業(yè)用電大都按“峰、谷、平”時段收費，更按月收變壓器容量費，這就增加了物管企業(yè)的工作難度和繁度。

　　四、物業(yè)服務(wù)特色：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，其主要內(nèi)容與住宅小區(qū)基本一致，包括公共秩序維護、清潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)等，但工業(yè)園區(qū)又以安全管理為重點，特別是消防管理，眾所周知，工業(yè)消防事故一旦發(fā)生，其損失和影響都是較為重大的。其次客戶服務(wù)又涉及了很多政府和政策業(yè)務(wù)，如工商證照、消防證照、甚至報關(guān)等服務(wù)，以幫助投資者為先。

　　五、管理依據(jù)：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理主要以合約為依據(jù)，因為工業(yè)園區(qū)管理的法規(guī)相對于住宅小區(qū)來說幾乎空白，如國家的《物業(yè)管理條例》，你幾乎找不到管理工業(yè)園區(qū)的具體條文。《物業(yè)管理條例》中大篇幅對業(yè)主和業(yè)主大會等的約定在工業(yè)園區(qū)來說形同虛設(shè)。對于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)(包括分攤費用等)一般難以在法規(guī)文本上找到依據(jù)，所以必須以合約為重，簽約時條文要細要有可操作性，不像住宅小區(qū)，當(dāng)你的合約含糊時，可以找政府相關(guān)文件來作準(zhǔn)繩。

　　六、其他：相當(dāng)于小區(qū)管理來說，工業(yè)園管理面對的租戶和業(yè)主都較少，很少發(fā)生無理取鬧等窩心事，但一旦出現(xiàn)費用拖欠，則是小區(qū)的數(shù)十倍甚至上百倍。