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近年來各大律所都會接到這樣的維權(quán)咨詢。就小區(qū)業(yè)主將住宅改做商用、開辦公司的行為,影響其他業(yè)主。餐飲、娛樂等企業(yè)把注冊地設(shè)在住宅樓內(nèi)，影響其他業(yè)主的權(quán)利，其他業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)。有的臨街一樓住戶利用自己的優(yōu)勢位置,把住房改為商用,搞“馬路經(jīng)濟”、“圍墻經(jīng)濟”。由于缺少相關(guān)法規(guī)約束,居民雖不堪其擾,但卻無可奈何。
我國有法律明確規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除了要遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外,還要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
案例:居民樓底層變火鍋店擾民 今年3月份,因市政道路擴建,西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快,住宅樓底層的住戶開始裝修,準備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始,他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據(jù)了過道空間,不但讓鄰居們走路很不方便,而且施工發(fā)出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。 5月份火鍋店正式開業(yè)后,每天不但飽受油煙之苦,晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續(xù)到深夜。張先生心有余悸,他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。
現(xiàn)象:商住混合樓業(yè)主之間爭執(zhí)多 昨日,咸陽市民郭先生說,他家隔壁開了一家廣告公司,每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示:“隔壁公司動靜大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影響休息。而且我的孩子還小,一到放假都不敢把她留在家里,怕不安全?！? 西安南郊的羅女士則更為惱火,和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館,一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲,她為這事沒少和隔壁鄰居吵架,但吵完后一切照舊。最后她找到小區(qū)物業(yè),物業(yè)工作人員也很尷尬,不知道該如何處置。
有關(guān)人士表示：商用住宅出現(xiàn)在住宅小區(qū),一是造成外來人員增多,成分復(fù)雜,影響小區(qū)安全;二是餐館等會影響小區(qū)衛(wèi)生;三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯,公司的人員使用頻率高,會減少電梯的使用年限,卻要由全體業(yè)主來分攤維修費用,這是業(yè)主爭執(zhí)最多的地方。
法規(guī):不得隨意改變住宅用途 民宅開公司或改為其他商用,就是改變了住宅的用途。對此,規(guī)劃管理法規(guī)和房屋開發(fā)、銷售管理法規(guī)中都是明令禁止的。對開發(fā)行為、銷售行為適用的法規(guī),對“使用人”也應(yīng)同樣適用。也就是說,“使用人”也不能改變住宅用途。 10月1日起,禁止民宅改商用將有法可依,根據(jù)《物權(quán)法》草案第77條的規(guī)定:業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)首先遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
專家:體現(xiàn)了民主解決的原則 曾經(jīng)參與《物權(quán)法》草案起草的清華大學(xué)客座教授、深圳市物業(yè)管理研究所研究員李釗教授表示,《物權(quán)法》第77條的規(guī)定,體現(xiàn)了民主解決經(jīng)濟問題的原則。 他解釋,在住宅小區(qū)禁不禁商的問題上,政府很難制定出一個對于所有區(qū)域都適用的公共政策,《物權(quán)法》制定這個規(guī)定的目的,是讓人們學(xué)著自己去協(xié)商解決矛盾。對于《物權(quán)法》中沒有規(guī)定明確的“利害關(guān)系”,他認為,“不存在沒規(guī)定明確的問題,誰愿意主張權(quán)利誰就是有利害關(guān)系,你家樓下開餐廳影響到你的生活,你主張權(quán)利去禁止就有利害關(guān)系,不去主張權(quán)利就沒利害關(guān)系”。 物業(yè):充分尊重了小區(qū)業(yè)主自治 西安一家物業(yè)公司負責(zé)人黃先生表示,現(xiàn)在小區(qū)
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